הערכת שווי נכס
על מנת להעריך את שוויו של נכס במקרקעין, בין אם המדובר בדירה, קוטג', משרד, חנות או מפעל, נדרשות בדיקות רבות אשר חלקם הגדול מתבצע "מאחורי הקלעים". אדם אשר לא בקיא בתחום עלול לחשוב שכל מה שנדרש זהו לבדוק נכסים דומים בסביבה והשוואתם לנכס נשוא הבדיקה אך זהו איננו המקרה.
כמו כן, חשוב מאוד לעמוד על ההבדלים בין הערכת שווי הנכס אשר ניתן על ידי מתווך נדל"ן אשר לעיתים רבות מעורבים בהם אינטרסים של "לכידת הלקוח" על ידי הבטחות לשווי גבוה לנכס על מנת לסגור "בלעדיות" ובנוסף המתווך בד"כ לא בודק את המצב התכנוני של הנכס והאם קיימות חריגות בנייה. לעומת זאת, שמאי המקרקעין איננו פועל מתוך אינטרס נסתר/נוסף והשמאי משתמש בכישוריו ובניסיונו בתחום המקרקעין על מנת להעריך את שוויו האמתי של הנכס ללא השפעת גורמים חיצוניים ולאחר בדיקות רבות ומקיפות.
קיימים לקוחות אשר אינם מבינים את הצורך בבדיקת שמאי מקרקעין על מנת להעריך נכס לפני רכישה. על מנת להמחיש את גודל האבסורד, אנו שואלים אותם האם במידה והם היו רוכשים רכב ב- 50,000 ₪ האם הם היו לוקחים אותו לבדיקה במוסך או פשוט משלמים ונוסעים? כמובן שלכולם ברור שחובה עלינו לבדוק רכב במוסך על מנת שלא נופתע ונגלה אחרי שבוע כי קיימים ליקויים ברכב אשר תיקונם יוסיף עלויות רבות ובלתי צפויות לעלות הרכב המקורי.
או אז נשאלת השאלה, האם בנכס אשר אתם עומדים לשלם בדרך כלל סכום גבוה ומעל 1,000,000 ₪ אשר ככל הנראה יהיה הרכישה היקרה ביותר שתוציאו במהלך חייכם, לא כדאי לבדוק אצל שמאי מקרקעין מוסמך? השמאי יבדוק עבורכם את כל ההיבטים של הנכס, חריגות בניה במידה וקיימות, השוואה לנכסים דומים וכמובן יקבע את שוויו של הנכס.
בשורה התחתונה, אף אחד לא מעוניין לשלם 200,000 ₪ יותר מהשכן שקנה דירה באותו הבניין, בקומה מתחת, באותו הגודל ובאותו רמת גמר רק שלושה חודשים קודם.
כמובן שכאשר הלקוח יבקש מהבנק משכנתא עבור הנכס, הבנק המלווה לא יממן את חלקו של הבית אשר מעל שוויו האמתי ולכן הלקוח יידרש להביא יותר כסף מהבית אשר לא תמיד הוא לקח בחשבון שהוא יצטרך לגייס.
קיימות בדיקות שונות אשר חובה לבצע על מנת להימנע מאי נעימויות וכן להפסדים כספיים ניכרים ולהלן פירוט הבדיקות.
להלן פירוט מספר בדיקות אשר יבצע שמאי מקרקעין על מנת להעריך את שווי הנכס:
- ביקור בנכס ובסביבתו – בעת הביקור יבדוק השמאי את מיקום הנכס ( אין ת"א דומה לשדרות), קומת הנכס (בבתי מגורים בבנייה רוויה), המצאות מבני ציבור באזור (מבנה ציבור צמוד לנכס יכול להפחית משוויו בגין ההפרעה), רמת התנועה בכביש הסמוך ועוד.
- בדיקה תכנונית – כלומר האם הנכס נבנה כחוק ותואם את היתר הבניה או האם קיימות בנכס חריגות בניה אשר עלולות להעמיד אותנו במצב בו נדרש גם להקטין את הבית וגם לבצע זאת על חשבוננו (לדוגמא חדר אשר נבנה ללא היתר או נכס אשר נמכר בתור דירה כאשר בהיתר הבניין הנכס רשום כמחסן).
- בדיקת תשריט הבית המשותף – במבנים רבים נרשם הבניין כבית משותף ברשם המקרקעין (בטאבו). יש לבדוק כי תשריט הנכס תואם את המצב בפועל וכן כי במידה ולנכס קיימות הצמדות כגון מחסן/חניה/וכו', הן רשומות ומשויכות לנכס
- בדיקה משפטית – בדיקת נסח רישום, אישור זכויות, חוזה חכירה וכו'.
- בדיקת תכניות בניין עיר – בדיקת הזכויות בנכס והאם נוצלו כל הזכויות בנכס.
- בדיקת עסקאות בסביבת הנכס – מציאת עסקאות מדווחות ברשות המסים של נכסים הדומים לנכס הנדון וכן התאמתם למאפיינים הייחודיים שלו (גיל הבניין, קומה, שטח, זמן מכירה ועוד).
לחברת "House-Value" – שמאות מקרקעין ונדל"ן מניב ניסיון עשיר ומגוון בעריכת הערכות שווי לנכסים מסוגים שונים כגון: דירה / קוטג' / משרד / חנות / מפעל וכו'. משרדנו יבדוק עבורכם את כלל הבדיקות על מנת לוודא את שוויו האמתי של הנכס בהתבסס על כלל הבדיקות שהוזכרו לעיל.
לייעוץ והכוונה התקשרו ללא עלות וללא התחייבות: 073-7599567
